Découvrez les avantages des deux produits de placement préférés des investisseurs immobiliers français, réunis en un seul : la loi Pinelet les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ! Ce montage est encore peu connu certes, bien que ces deux types d’actifs connaissent chacun un véritable succès retentissant.
Pour comprendre le système, résumons en quelques lignes le fonctionnement de la loi Pinel et les caractéristiques d’une SCPI.
La loi Pinel : pour défiscaliser de 12%, de 18% ou de 21%
La loi Pinel est un dispositif mis en place sur les biens immobiliers neufs afin de donner lieu à une réduction de l’impôt sur le revenu de l’investisseur. Trois plages de défiscalisation sont proposées à ce dernier :
- 12% de réduction pour une durée de mise en location de 6 ans
- 18% de réduction pour une durée de mise en location de 9 ans
- 21% de réduction pour une durée de mise en location de 12 ans
Pour que l’immeuble soit éligible à la loi Pinel, il doit être situé dans les communes fortement peuplées, en principe de plus de 250 00 habitants où la demande en logement est significative. Ainsi, l’ensemble du territoire a été découpé en zones (A BIS, A, B1, B2 et C), et dont les trois premières sont celles qui sont éligibles à la loi Pinel. L’immeuble sera alors utilisé à titre de logement principal du locataire.
En ce qui concerne les loyers, ils doivent être soumis à une certaine règlementation également. Des plafonds doivent être respectés, ceux-ci concernent le loyer maximal applicable en fonction de la zone d’une part, et le loyer maximal par rapport aux ressources du locataire d’autre part.
Le fonctionnement d’une SCPI Pinel
Les SCPI Pinel font partie de la catégorie de celles dites fiscales. Les investisseurs n’achètent pas l’immobilier mais plutôt des parts de SCPI qui sont émises par un tiers, spécialisé dans la commercialisation des produits pierre-papier. C’est donc ce dernier qui prend en main tout ce qui concerne la gestion immobilière, dont la constitution du parc Pinel.
Les baux conclus par la société de gestion sont fermes, d’une durée de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Le but est en effet de faire profiter chaque investisseur de la réduction d’impôt qui y est rattachée, soit 12%, 18% ou 21%. L’investisseur profite donc non seulement de cette défiscalisation Pinel, mais aussi des revenus locatifs qui proviennent de la mise en location du parc. Le rendement est intéressant, il est de l’ordre d’environ 3.5%.
Voici les étapes de la commercialisation d’un actif Pinel par la société de gestion :
- pendant les 3 premières années, les fonds sont collectés puis utilisés dans la constitution du parc Pinel qui sera alors destiné à la location.
- en fonction de la politique de gestion, l’immeuble est exploité pendant la durée imposée ci-dessus. Les loyers sont alors reversés à chaque souscripteur de parts après déduction des commissions et des réserves destinées à alimenter les provisions pour gros travaux et le report à nouveau. Pendant toute la durée de l’engagement, l’investisseur ne peut revendre ses parts. Ces dernières sont d’ailleurs peu liquides dans la mesure où la défiscalisation est individuelle et ne peut être répercutée sur le nouvel investisseur. Par conséquent, il n’y a pas de SCPI Pinel – ni de SCPI fiscales – en circulation sur le marché secondaire.
- au cours des 2 dernières années d’exploitation, le parc immobilier est revendu, et la SCPI est ensuite liquidée. Les gains éventuels seront reversés à chaque investisseur en fonction de leur quote-part.
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