Investir dans les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI c’est placer son argent dans des actifs totalement pilotés par des professionnels. Ainsi, des frais s’appliquent, dont les principaux sont les frais de souscription ou frais d’entrée, de même que les frais de gestion.
Les frais de souscription
Ce sont les frais d’acquisition qui sont répercutés auprès de l’investisseur. La société de gestion en effet se charge du paiement des frais de notaire, et éventuellement des frais d’agence, a moment de l’achat de l’immobilier physique qui va constituer son patrimoine. Elle calcule ensuite la part à payer par l’investisseur sous la forme de frais de souscription, lesquels sont connus à l’avance en consultant la fiche d’identité de la SCPI. Cependant, certaines jeunes SCPI ne prélèvent pas de frais, comme Neo et Iroko par exemple. Les frais de souscription ne doivent pas excéder les 12% en principe.
Les frais de gestion
Les frais de gestion quant à eux correspondent aux commissions prélevées par la société de gestion pour la gestion et le pilotage de la SCPI. Il s’agit en quelque sorte de sa rémunération par rapport à son expertise. C’est à partir des loyers versés qu’elle les prélève. Leur montant est également connu à l’avance. Ainsi, le rendement qui est le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) affiché est net de frais.
Les autres frais : droits d’enregistrement
Les SCPI à capital fixe prélèvent elles aussi les droits d’enregistrement. De même, des frais supplémentaires sont ponctionnés au moment de la cession des parts. Les droits d’enregistrement s’élèvent dans ce cas à 5% et ce, selon l’article 726 II du Code général des impôts.
Le choix de la SCPI ne dépend pas des frais appliqués
Certains investisseurs portent une attention particulière au montant de ces frais, notamment de ceux de gestion. Il est important de réaliser une simulation dans ce sens certes, mais le choix d’une SCPI ne se base pas uniquement sur ces frais, mais plutôt sur plusieurs indicateurs de performance. Par exemple son rendement annuel (le taux de distribution sur valeur de marché), son taux de rendement interne, sa capitalisation, son taux d’occupation financier. D’autres indicateurs sont également parlants, tels que le fameux report à nouveau (RAN) qui retrouve tout son sens en cas de crise, si la majorité des locataires se retrouvaient en difficulté financière et dans l’incapacité de s’acquitter de leurs loyers.
D’autres conditions s’appliquent dans un investissement via l’assurance-vie
Pour rappel, les SCPI de rendement peuvent être souscrites par un épargnant titulaire d’une assurance-vie. Attention dans ce cas, car les conditions de détention, et par conséquent les frais peuvent fortement varier d’un assureur à l’autre. Il est donc primordial de plutôt consulter les spécificités du contrat qui applique aussi des frais d’entrée, de gestion, d’arbitrage, d’arrérage et autres.
Ce qu’il faut connaître au moment de la sortie
Ce sont en réalité les frais d’entrée qui sont appliqués au moment de la sortie d’investissement de l’associé. C’est pourquoi, conserver ses parts sur une durée moyenne de 8 ans à 10 ans au moins est recommandé, dans le but de les amortir. En retranchant les frais de souscription au prix d’achat, l’investisseur sortant obtient ainsi la valeur de retrait de la SCPI. Cette dernière est d’ailleurs connue à l’avance également, sur la fiche d’identité de la SCPI, au même titre que le prix de la part et la valeur de réalisation, de même que le nombre minimal de parts au moment de l’achat.
Avant l’acquisition d’une SCPI, il vaut mieux également considérer les aspects fiscaux de l’investissement, puisque cet actif génère des revenus fonciers, voire de la plus-value donnant lieu au paiement de l’impôt sur le revenu y afférent.
